[hoersch88]

Hallo zusammen,

ich hoffe jemanden zu erwischen der ein Haus besitzt oder ggf. eine Wohnung welche er auch vermietet.
Ich selbst übernehme momentan die Vermietung und Planung für das Haus meiner Eltern und stehe leider vor einem Haufen Arbeit da die Aussenanlage leider etwas desolat ist (auf den Terrassen nur Moos statt Gras) und kaputte untere Terrassse.
Nunja, wie auch immer - die 2 größeren Wohnungen sidn nicht vermietet, die untere Wohnung allerdings Gottseidank schon, und das sogar mit ca. 15% Reingewinn.

Nun habe ich soweit die Unterlagen eingesehen und auch die laufenden Kosten, und Versuche derweil die oberen beiden größeren Wohnungen zur Miete neu zu berechnen.
Leider habe ich selbst nicht allzuviel Erfahrung aber habe natürlich derweil schon einiges zusammengestellt und mir einen Überblick verschafft was wir/Ich für die 3 Wohnungen ausgeben, was wir an die Bank abzahlen, und was die Mieten bringen.

Das Haus steht auf dem 9km abseits der Autobahn A3 im Kreis Neuwied / Puderbach und hat 3 Wohnungen (1. 34m² 2. 75m² 2. 55m² ) wobei die kleinste vermietet ist.
Inzwischen habe ich die Kaltmieten berechnet (welche zu 100% der Bankabschlag sind) zudem weiß ich die Grundsteuer-, die Abwasser- und Müllabfuhrpreise).

Jetzt brauche ich natürlich noch einen sinnvollen Preisvoranschlag für Strom (was verbraucht die 75m² und die 55m²-Wohnung Durchschnittlich) sowie Gas (für dieselbigen).

Hier stellt sich für mich als Vermieter natürlich die grundlegende Frage:

1.Berechne ich einen Gesamtstromverbrauch für das Haus, und lege das auf die Vermieter um? Lass ich die Vermieter selbst für Strom und Gas sorgen? Ich meine, Müll-,Abwasser- und Grundsteuer muss ich ja selber zahlen, logisch.

2.Für die EG Wohnung veranschlage ich ohne Strom mit 75m² plus fast 45m² gebauter Terrasse auf dem Papier zirka 484€ Warm. Das Problem ist hierbei das ich kalt alleine für die Bank 360€ / Monat veranschlagen muss. Eigentlich zuviel auf dem Land für die Wohnungsgröße, oder nicht?

3.Für die OG (Dachgeschoss) Wohnung veranschlage ich ohne Strom mit 55m² plus 2 Balkone auf dem Papier hierbei zirka 352€. Hier ist die Kaltzahlung alleine schon 260€.

4. Denkt ihr das 150€ für insgesamt zirka 164m² (die Gesamtfläche der 3 Wohnungen) für Gas im Monat in den Nebenkosten ausreicht? Ich selbst zahle ja in Meiner Wohnung für 65m² zirka 60€, und das dreifach gibt 180€ wobei ich dann für fast 190m² zahlen würde.

Also ich würde mich wirklich immens über Hilfreiche Tipps von Vermietern hier freuen, zumal ich gerne zum Wochenende allerspätestens fertig sein will mit der Berechnung und das ganze Inserierenkann - denn leere Wohnungen kosten immens viel Geld, leider!=/

[Chris Nunez]

Du brauchst einen Fachanwalt für Mietrecht sonst zieht dir ein gewiefter Mieter die Haut ab.
Einzig bei Frage 2. kann ich sagen dass bei modernem Standard in den Wohnungen die Miete weder
besonders günstig noch überteuert ist. Wenn du damit hinkommst dann wäre mein Prädikat
"Kein Schnäppchen aber angemessen und bezahlbar".

Schau mal hier rein...[ Link nur für registrierte Mitglieder sichtbar. Bitte einloggen oder neu registrieren ] .

Ich hab oft schon mit Buhl Produkten gearbeitet und bin sehr zufrieden da die Formate die es
ausspuckt von sämtlichen Steuerberatern etc. genommen werden können.

Ich hoffe es hilft dir ein bisschen weiter. Aber wie gesagt...du hast Fragen die dich bei Fehlinformationen
viel Geld kosten können also vertrau auf ausgewiesene Experten.



EDIT: Gibts bei der Bank keine Beratung in der Richtung oder können die dich nicht weiterleiten???

[hoersch88]

Du brauchst einen Fachanwalt für Mietrecht sonst zieht dir ein gewiefter Mieter die Haut ab.

Einmalig, und für was?

Einzig bei Frage 2. kann ich sagen dass bei modernem Standard in den Wohnungen die Miete weder
besonders günstig noch überteuert ist. Wenn du damit hinkommst dann wäre mein Prädikat
"Kein Schnäppchen aber angemessen und bezahlbar".

Hinkommen tu ich damit, denn mit der unteren Wohnung erwirtschafte ich zirka 63€ Gewinn (mit 300€ Warm), die ich durchaus umlegen könnte um die Miete auf Wohnung EG zu senken.

Die Wohnung ist neu, logischerweise im Neubau, das Bad ist sehr groß, Badewanne und seperat eien Dusche. Alles lichtdurchflutet, Zugang von Wohnzimmer und Küche zum großen Garten. Parkett liegt bereits. Eigene Stellplätze. Das Problem sehe ich derweil das entweder keine Mieter kommen weil die Aussenanlage wirklich schäbig aussah, oder weil einfach der Preis zu hoch ist fürs Land? Wie gesagt, weniger kann ich kaum veranschlagen.

Ich hab oft schon mit Buhl Produkten gearbeitet und bin sehr zufrieden da die Formate die es
ausspuckt von sämtlichen Steuerberatern etc. genommen werden können.

Und wofür brauche ich solche?

Derweil geht es mir erstmal um folgendes:

Wie ziehe ich Mieter in die Wohnungen in einem Erholungsort der recht weit (10km) von der Autobahn nur über Landstraße erreichbar ist (um genau zu sein, 56305 Döttesfeld) und wie veranschlage ich sinnvoll die Miete.
Wenn ich das erledigt habe kommt ja nunmal erst danach der Schritt wie setze ich einen Mietvertrag sinnvoll auf, usw usf.

Apropos: Du scheinst ja wirklich in der Materie zu stecken, falls wir über PM mal sprechen könnten, könnte ich dir ja mal einige Unterlagen zukommen lassen,und du schaust mal, ob das so passt?

[Chris Nunez]

Den Anwalt brauchst du für die Berechnungsgrundlagen. Jemand der dir sagt auf Basis welcher Gesetze du
welche Kosten zu wieviel Prozent umlegen kannst. Sonst hast du nachher rechnerisch falsche Betriebskosten-
abrechnungen und Berechnungsgrundlagen. Evtl. ist da auch der Steuerberater der richtige Mann.

Auf jeden Fall kann dir ein Anwalt einen Mietvertrag entwerfen. Es gibt Standardmietverträg zu Hauf im
Netz aber so aus der Entfernung lässt sich null sagen welche Klauseln für dich fehlen oder unpassend sind.

Wozu du zum Beispiel diese Software brauchst? Naja...um den Überblick zu behalten würde ich sagen.
Auch was Fordernugsmanagement und Buchhaltung für die Steuer und die Bank betrifft.
Du brauchst lupenreine und nachvollziehbare Papiere damit alle Ruhe geben. Vor allem das Finanzamt.

Wenn du deine Wohnungen publik machen willst hilft dir vor allem das Internet. Auf Seiten wie Wohnungsscout24
oder regionalen Portalen kommst du sicher gut voran. Anzeigen in lokalen Zeitungen sind natürlich
auch nie verkehrt.

Zur Mietpreisgewinnung gibt es sogenannte Mietspiegel die Landstrichen und Wohngebiete in sogenannte
"Wohnlagen" einteilen. Nach denen ist klar gesetzlich geregelt wieviel Miete du bei welchem Wohnungsstandard
nehmen kannst.

Das sind eigentlich absolute Basics die du bereits kennen solltest. Es geht nich darum alles sofort zu wissen
und zu können aber dem Finanzamt und der Bank ist es egal ob du Ahnung hast oder nicht.
Die wollen pünktlich und regelmäßig Geld von dir sonst werden sie schnell zur absoluten Nerverei.

[hoersch88]

Den Anwalt brauchst du für die Berechnungsgrundlagen. Jemand der dir sagt auf Basis welcher Gesetze du
welche Kosten zu wieviel Prozent umlegen kannst. Sonst hast du nachher rechnerisch falsche Betriebskosten-
abrechnungen und Berechnungsgrundlagen. Evtl. ist da auch der Steuerberater der richtige Mann.

Wieso muss ich dass denn Wissen? Reicht es nicht wenn ich alle Kosten (z.b. Monatskosten Abfall auf die Gesamt m² und dann jeweils pro m² berechne?)
auf den m² umrechne?

Auf jeden Fall kann dir ein Anwalt einen Mietvertrag entwerfen. Es gibt Standardmietverträg zu Hauf im
Netz aber so aus der Entfernung lässt sich null sagen welche Klauseln für dich fehlen oder unpassend sind.

Ist sowas denn teuer? Ich meine - ich sag es ungern, aber ich investiere momentan schon einiges in die Aussenanlage damit es "wohnbar" aussieht - aber eigentlich sind meine Geldmittel ziemlich erschöpft.

Wozu du zum Beispiel diese Software brauchst? Naja...um den Überblick zu behalten würde ich sagen.
Auch was Fordernugsmanagement und Buchhaltung für die Steuer und die Bank betrifft.
Du brauchst lupenreine und nachvollziehbare Papiere damit alle Ruhe geben. Vor allem das Finanzamt

Naja, ich wollte eigentlich für sowas Excel Tabellen aufstellen - oder lieber doch per Software?

Wenn du deine Wohnungen publik machen willst hilft dir vor allem das Internet. Auf Seiten wie Wohnungsscout24
oder regionalen Portalen kommst du sicher gut voran. Anzeigen in lokalen Zeitungen sind natürlich
auch nie verkehrt

Interessanterweise habe ich bei Immobilienscout24.de mal gesucht und festgestellt das vergleichbare teilweise deutlich schlechter Wohnungen teilweise Kalt soviel wie meine Warm kosten. (oder sollen). Allerdings liegen die wohl auch besser?

Zur Mietpreisgewinnung gibt es sogenannte Mietspiegel die Landstrichen und Wohngebiete in sogenannte
"Wohnlagen" einteilen. Nach denen ist klar gesetzlich geregelt wieviel Miete du bei welchem Wohnungsstandard
nehmen kannst.

Und die finde ich wo?

Das sind eigentlich absolute Basics die du bereits kennen solltest. Es geht nich darum alles sofort zu wissen
und zu können aber dem Finanzamt und der Bank ist es egal ob du Ahnung hast oder nicht.
Die wollen pünktlich und regelmäßig Geld von dir sonst werden sie schnell zur absoluten Nerverei.

Genau hier liegt das Problem - mein Vater ist eben Maurer, der hat das Ding dort aufgekauft, fertig gemacht und dachte er macht das große Geld. Das ist 10 Jahre her. Er hat einfach keine Kraft mehr, und ich hab gesehen wie desolat er das ganze führt - er hat nahezu keine Unterlagen, die Kosten für Wasser/Müll etc. habe ich nur über Kontoauszüge gefunden.

Es ist wirklich allerhöchste Eisenbahn dass ich eine Kostenübersicht schaffe - man kann doch auch sicherlich einiges von den Hauskosten im Jahr absetzen, oder?

[brotherwar]

Also, zunächst einmal:
Strom zahlen die Mieter selber; setzt natrl. einen eigenen Stromzähler pro WE (=Wohneinheit) voraus.
Müll legst Du anteilmäßig auf die WE um , Abwasser berechnet sich nach dem Verbrauch
(und Dach- oder Grundfläche oder so; meine Unterlagen sind grad beim Steuerbrater,
sry), auch die Kosten kannst Du auf die WE umlegen (vorausgesetzt Du hast eine
Wasseruhr pro WE).
Grundsteuer kannste nicht auf die Mieter umlegen, Schonsteinfeger anteilmäßig schon.
Die Idee mit dem Programm macht Sinn, damit Du den Überblick nicht verlierst.
Ausserdem ist das Erstellen der Nebenkostenabrechnung für die Mieter leichter so.
Belege für die einzelnen Kosten kannste auch bei der Stadt (oder anderen Stellen) nachfordern.
Und für die Berechnung der Miethöhe gibbet sowas wie einen Mietspiegel, der Dir die
Preise pro qm angibt. Generell gilt, dass eine Wohnung, die doppelt so viel qm hat wie
eine andere nicht zwangsweise das Doppelte kostet. Die Zunahme ist hier
anders (siehe Beispiele unter immoscout24).

Solltest Du die Kosten für die Tilgung nicht durch die Miete gedeckt bekommen oder
die WE nicht zu dem Preis, der kostendeckend wäre vermietet bekommen, so kannst
Du (zumindest für ein paar Jahre) einen "Verlust aus Vermietung und Verpachtung"
steuerlich geltend machen. Setzt aber die Erstellung einer Steuererklärung voraus.
Auch besteht hier die Möglichkeit der Eintragung eines Steuerfreibetrages auf Deiner
Steuerkarte, um den (zu erwartenden) Verlust schon über das Jahr verteilt als
geringere monatliche Steuerlast quasi aufzufangen und Dich monatlich zu entlasten.
Ausserdem musst Du zusehen, dass Du für Modernisierung und etwaige Reparaturen
Rücklagen bildest. Die Wahl der Versicherung spart Dir auch noch mal u.U. richtig Kohle.
Du brauchst als Hausbesitzer eine Haftpflicht und eine Wohngebäudeversicherung.
Preisvergleich machen!
Noch Fragen? PM...

[Wursterling]

Wieso soll er die Grundsteuer nicht umlegen können. Geht mit den Hausversicherungen auch. Müll i. d. R. nach Köpfen (zumindest in BaWü). Wasser nach qm, Strom jeder selbst. Alles vertraglich regeln; siehe auch Urteil LG Berlin 64 S 380/02
Steuerlich solltest du dich zumindest einmal beraten lassen. V. a. wegen er Berechnung der AfA. Wenn du was an der Außenanlage machst, heb jeden Beleg auf.
Zum Mietpreis: Es gibt sog. Haus- und Grundbesitzervereine. Die informieren zu solchen Dingen. Oder du nimmst Verleichspreise; da kannst im Internet oder in den regionalen Anzeigenblättchen die qm Preise der Region ausrechnen. Größere Städte haben auch Mietspiegel.
Die ganzen Nebenkosten kannst du, soweit vertraglich vereinbart umlegen. Achte auch auf die Absprache der Reparaturen. Im Normalfall: "Schönheitsreparaturen", dazu zählt z. B. Tapete, macht der Mieter, grüßere Dinge wie Fenster der Vermieter.
Wenn du noch fragen hast bitte pn.
grüße ausm Steuerbüro

[hoersch88]

Hi,
ich war heute selbst auf dem Haus noch Einfahrt Baumfrei sowie den Hang zur Straße mit Rindenmulch bepflanzen (besser gesagt, zu entpflanzen ).

Danke erstmal für die vielen Tipps.
Derzeit hab ich folgende Informationen:

* Wir sind versicht (was schonmal gut ist)
* Wir haben einen Steuerberater
* Die UG Wohnung ist mit Mietvertrag vermietet (die sind aber ohnehin seit 7 Jahren drin und Problemlos)
* Ich kenne Wasser,Müll,Steuer und Heizkosten derweil.
* Ich hab endlich den WiSo Hausverwalter

Derweil habe ich auch mal Bilder der Wohnungen gemacht und zumindest bis jetzt mal die EG Wohnung in Immobilienscout gestellt (KM 350€ / WM 485). Leider kann ich aussen nicht allzuviele Bilder machen da nahezu der gesamte Aussenbereich braun und umgegraben ist und am Samstag erst bepflanzt wird.

[Dr.Anton]

Nunja, wie auch immer - die 2 größeren Wohnungen sidn nicht vermietet, die untere Wohnung allerdings Gottseidank schon, und das sogar mit ca. 15% Reingewinn.

Das glaube ich dir nicht. Mit 3 Wohnungen macht man kaum Gewinn. Man kann froh sein wenn man den Wert des Hauses halbwegs erhalten kann.

Vermutlich hast du noch gar nicht an zum Beispiel Rücklagen für große Reparaturen gedacht. Die kommen alle paar Jahre mal. Zum Beispiel neue Heizung, neues Dach, neue Haustür, usw.

Aber auch Privatinsolvence eines Mieters mußt du mit Einkalkulieren. Selbst wenn er 20 Jahre seine Miete Pünklich zahlt, ein kleiner Unfall, Arbeitslosikkeit und schon kann er nicht mehr zahlen.

Wichtig ist auch der Mietvertrag. Was da an Nebenkosten nicht drin steht, das kann auch dem Mieter nicht berechnet werden.

Schau dich am besten hier im Forum mal bei den Büchern um. Da müßte es was geben. Auch unter Programme lohnt es sich zu schauen. Da gibt es auch einiges. "Wiso" ist z.B. immer zu Empfehlen.

[hoersch88]

Das glaube ich dir nicht. Mit 3 Wohnungen macht man kaum Gewinn. Man kann froh sein wenn man den Wert des Hauses halbwegs erhalten kann.

Das Haus bezahlt sich selbst, und es springen bei 3 vermieteten Wohnungen ca. 250€ ab wenn es wieder wie vorher besetzt ist. Keine rießiegen Umsätze, aber immerhin Kostendeckend und ic kann mich auf den Hausverkauf konzentrieren - die Belastung möchte ich natürlich nicht tragen.

Vermutlich hast du noch gar nicht an zum Beispiel Rücklagen für große Reparaturen gedacht. Die kommen alle paar Jahre mal. Zum Beispiel neue Heizung, neues Dach, neue Haustür, usw

Oder wie gerade, den Neubau der kompletten Gartenanlage inkl. Einebnung sowie neuer Terrasse? Ich merke es.

Aber auch Privatinsolvence eines Mieters mußt du mit Einkalkulieren. Selbst wenn er 20 Jahre seine Miete Pünklich zahlt, ein kleiner Unfall, Arbeitslosikkeit und schon kann er nicht mehr zahlen.

Das ist natürlich der Worst-Case.

Wichtig ist auch der Mietvertrag. Was da an Nebenkosten nicht drin steht, das kann auch dem Mieter nicht berechnet werden.

Dass werde ich die Woche aufjedenfall berechnen müssen weil ich (3* Hurra!) wohl ab morgen Mittag für beide Wohnungen neue Mieter hab.

Und bevor der Zeigefinger kommt, bis ich keinen ordentlichen Mietvertrag hab müssen diejenigen noch warten, dass ist klar!

Aber nochmal vielen Dank, ich werde Dienstag mal zusammenstellen und berichten.

[kramido]

Müll i. d. R. nach Köpfen

Kann ich in diesem Bundesland nicht bestätigen. Regelt mein Vermieter ebenfalls nach qm.