[Melvin van Horne]

Moin,

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Für 210.000 kann man schon ein vernünftiges Haus bauen. Kein Luxus aber sehr brauchbar. Nur muss man sich natürlich fragen, ob ein Haus für jemanden der 110 % finanzieren muss und 50 % des Familieneinkommens für die Rate und die laufenden Kosten braucht das richtige ist. Das sind Finanzierungen, bei denen ein Scheitern sehr wahrscheinlich ist. Häufig wird dann noch mit astronomischen Ansätzen für Eigenleistungen etwas schöngerechnet.

Das ist wie beim Autokauf. Es gibt Autos für jeden Geldbeutel. Man muss nur das zum eigenen Geldbeutel passende finden.

Alles hat seine Vor- und Nachteile. Ich finde es zum Beispiel eine gute Variante, ein Haus zu mieten. Und wenn die Kinder aus dem Haus sind, kann man sich neu orientieren. Ich möchte nicht wissen, wie viele Kinderzimmer inzwischen in Deutschland leerstehen.

[RTC1207]

@Melvin:
Habe den Link jetzt nicht wirklich gelesen.
Aber sind dort die Preise für das Bauland, Erschliessungskosten, Grunderwerbssteuer, etc. schon mit inbegriffen?
Außer es liegt in der Pampa?
Die Infrastruktur muss ja schon stimmen. Außer man hat Bock 100km zur Arbeit zu pendeln.
Oder man arbeitet von zu Hause aus...!?

[Melvin van Horne]

Moin,

ich hab mal bei einem Anbieter auf der Seite nachgeguckt. Da geht es bei 119.000 los. Da sollte noch Reserve zum Kauf des Grundstückes und der anderen Kosten sein.

Das ist sicher kein Palast. Aber die Bodenplatte ist inklusive, 122 m² Wohnfläche, zwei Kinderzimmer, Gäste WC sind für den Preis völlig ok. Verwandte von mir wohnen in so einem Haus. Die haben aber einige "Sonderwünsche" einbauen lassen und sind so auf 150.000 gekommen. Dafür haben sie einiges (spachteln, schleifen, Maler- und Fussbodenarbeiten selbst gemacht.

[Dare-Devil]

Naja... Für 500,- monatlich kann man schon ein Haus finanzieren. Auf dem Land, ca 70 qm Wohnfläche, kaum Grundstück dabei, keine Heizung, das Dach mindestens 75 Jahre alt, Stromleitungen aus den 60er Jahren. Keine Geschäfte im Ort, der Bus fährt nur 4 mal am Tag und Internet gibt es nur per LTE.
Wenn man dann dieses Haus gekauft hat nimmt man den nächsten Kredit auf. So ca 20000 Euro um das Haus zu renovieren....
Paar Monate später ist man dann auch im Fernsehen bei "Schnäppchenhäuser" oder "Zuhause im Glück " oder beim Zwegat in der Sendung.
Da bleibe ich lieber in meiner 95 qm / 4 Wohnung und zahle jeden Monat 440,- Kaltmiete und am Monatsende kann ich immer noch problemlos ein Steak essen gehen und muss mir keine Gedanken darum machen wie ich eine neue Heizung oder ein neues Dach bezahlen soll.

[g0tttt]

Zitat von Dare-Devil

Naja... Für 500,- monatlich kann man schon ein Haus finanzieren. Auf dem Land, ca 70 qm Wohnfläche, kaum Grundstück dabei, keine Heizung, das Dach mindestens 75 Jahre alt

(..)

Da bleibe ich lieber in meiner 95 qm / 4 Wohnung und zahle jeden Monat 440,- Kaltmiete

Naja, ich denke da übertreibst Du schon ein wenig in beide Richtungen. Und was machst Du später, wenn Du immernoch die 440€ zahlen musst an Miete, bzw. dann angepasst vielleicht schon an die 1000€ in 30 Jahren? Wie soll dafür Deine Rente ausreichen, die ja geringer als dein Lohn sein wird?

Auch weiss ich nicht wo Du "nicht auf dem Dorf" für 440€ 95qm kriegst. In Hamburg sinds eher 10€ pro qm, und das ist noch nichtmal in einem der "besseren" Stadtteile ich glaube in München noch mehr. Und selbst dafür stehen die Leute Schlange.

Aber genauso könntest Du Deine Wohnung jetzt finanzieren, vermutlich auch für so um die 440€ und da gibts ja auch die Möglichkeiten sich gegen Baumaßnahmen abzusichern über die monatlichen Zahlungen. Und baust so über die Jahre ein "Asset" auf, das vielleicht dann um die 200.000€ wert ist anstatt dann nix zu haben und immernoch 440€ (bzw. wie gesagt dann vielleicht schon 800 oder 1000€ zahlen zu müssen). Reichts dann noch für ein Steak?

Ich zahle selbst 560€ warm für 70qm allerdings auf den kanarischen Inseln, und nur 500m von hier werden mittlerweile schon 20-30€ pro qm abgerufen oftmals, ist halt eine Touristenregion und es kommen auch immer mehr Norweger, die sehr viel Kaufkraft haben und das gerne zum überwintern bezahlen. Von daher bin ich schon ans überlegen gekommen. Dieter Bohlen sagte mal er mietet nur noch, weil er dann unabhängig ist. Er hat ja auch das nötige Kapital und kann es leicht aus seinen Tantiemen/Geldanlagen bezahlen natürlich, das ist für ihn nichts und er wird eh immer reicher. Aber für alle anderen? Also das sehe ich noch als einzigen Vorteil, dass man halt flexibel bleibt als Mieter und auch mal in andere Länder umziehen kann, wie ich es schon ein paarmal gemacht habe, aber spätestens nach 10-20 Jahren zahlt man drauf als Mieter, eigentlich schon viel eher. Ist ja auch logisch oder? Weil für das, was man als Miete bezahlt könnte man schon Vermögen aufbauen.

Da gibts ja auch Modelle mit denen man dann über eine Wohnung, eine Zweite finanzieren kann. Und so quasi aus dem Nichts ziemlich viel Immobilienvermögen anhäufen kann.

[musv]

Zitat von g0tttt

aber spätestens nach 10-20 Jahren zahlt man drauf als Mieter, eigentlich schon viel eher. Ist ja auch logisch oder?

Das kannst du so pauschal nicht sagen.

Wir stehen kurz vor einem möglichen Hauskauf aus einer Zwangsversteigerung, wobei ich nicht glaub, dass wir das Haus kriegen.

Die Fakten:
Unsere aktuelle Miete
600€ kalt, 780€ warm bei 95m² im Rhein-Main-Gebiet. Die Wohnung war der absolute Glücksgriff. Normale Kaltmieten gehen für diese Größe jenseits der 1000€ los. Nur ist unser Vermieter eher ein Flower-Power-Typ, dem irgendwie fast alles egal ist. Deswegen kriegen wir auch keine Nebenkostenabrechnung und haben glücklicherweise auch keine Mieterhöhungen. Leider hat die Wohnung auch diverse Mängel. Das Haus ist von 1970 und hat keine Dämmung. Im Winter kommt dann auch relativ schnell der Schimmel an Fenstern und in bestimmten Ecken der Wohnung.

Das potentielle Kaufobjekt
Baujahr ebenfalls 1970. Als Preis haben wir uns die Spanne von 170.000-200.000€ gesetzt. Wir rechnen mit ca. 100.000€ Sanierungskosten. Der "normale" Preis solcher Häuser über den Makler dürfte momentan bei grob 300.000€ liegen.

Kalkulation
Nimmt man jetzt als Kalkulationsbasis unsere derzeitige Kaltmiete (600€) und den Mindestpreis (170k€) für das Haus, dann könnten wir in der Mietwohnung 23,6 Jahre wohnen, bis wir den Kredit abgezahlt hätten. Und da sind noch keinerlei Haussanierungskosten, Kreditzinsen, Steuern, Versicherungen und sonstige Reparaturen eingerechnet.

Fazit
Mit Sicherheit kommt es auf die Region an. In den wirtschaftlich etwas besser florierenden Gegenden sind die Immobilienpreise mittlerweile aber so hoch, dass sich der Kauf wohl nur noch in Ausnahmefällen lohnt. Allerdings gibt es gerade in diesen Regionen auch den Umstand, dass aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen diese meist in einem erbärmlichen Zustand sind. Mit einem Hauskauf erkauft man sich - zwar teuer - wenigstens die Möglichkeit einer höheren Wohnqualität.

In unserem speziellen Fall lohnt sich der Kauf finanziell definitiv nicht. Wir werden bis an unser Lebensende nie soviel Miete zahlen, wie an Kosten für das Haus anfallen werden.

Btw. wir hatten letztes Jahr mal eine Hausbesichtigung:
War ein Rentnerpaar, die aus gesundheitlichen Gründen in ein betreutes Wohnheim ziehen wollten. Die wollten für ihr Häuschen (Bj: 1969) 320k€ haben. Das Grundstück gehörte nicht dazu, das war nur gepachtet. Das Haus war technisch ok, aber auf dem Stand der 70-/80-er Jahre. Und die haben das Haus erfolgreich verkauft. Die Immobilienpreis in Deutschland sind in den Ballungsgebieten mittlerweile zu absurd hoch.

[csesraven]

Wir haben Mitte 2015 ein Haus gekauft für ca 300.000 mit Nebenkosten und haben noch ca 30.000 reingesteckt. An Miete haben wir in einer westlichen Großstadt über 800€ kalt gezahlt für 90m².

Jetzt haben wir freistehend 160m² + 60m² Keller + 30m² Dachboden + 600m² Garten. Das kann man einfach nicht vergleichen, auch wenn wir 20 Autominuten aufs Land gezogen sind. Die Belastung ist natürlich etwas höher als bisher aber die Lebensqualität eben auch,

[Pit_65]

Sorry, aber bei Deiner Kakulation hast Du (und der sich bedankende Caplan) zwei ganz wesentliche Dinge vergessen:
Du gehst davon aus, dass 23,6 Jahre die Miete nicht erhöht erhöht wird. Ok, vielleicht hast Du da recht (wegen dem Flower-Power-Typ), aber dann musst Du eben auch 23,6 Jahre mit Schimmel in der Wohnung leben. Sobald Du anfängst und den Typ nervst, von wegen Renovierung, wird der auch die Kosten auf Dich umlegen.
Was Du noch vergessen hast: Die Miete ist für immer weg. Eine Investition in ein Haus nicht. Klar hast Du bei einem Hauskauf auch Sanierungskosten. Aber die tragen eben auch dazu bei, dass das Haus eine Wertsteigerung erfährt. Siehst Du ja bei dem Rentnerpaar, die für Ihr Haus von 1969 mit Sicherheit keine 320k@ (625000 DM) bezahlt haben. Der komplette Wert steht denen noch zu Verfügung. Hätten die gemietet, wäre das Geld weg.

[Spammerman]

Bei deiner Kalkulation gehst du im Gegenteil davon aus, dass es keine Sanierungs- und Reparaturkosten gibt.
In fast 50 Jahren ist das Dach fällig, neue Heizung, einmal neue Rohre, Bäder und WCs, neue Fenster, Bodenbeläge - also einmal Kernsanierung. Und die kostet fast so viel wie ein neues Haus.

Das Haus was seit fast 50 Jahren ohne Reparaturen ausgekommen ist hat heute nur den Grundstückswert auf dem es steht. Und dann müsste man die Abrisskosten auch noch abziehen.
Und selbst bei einer Kernsanierung - es bleibt ein 50 Jahre altes Haus. Nicht, dass ein solches Haus schlecht wäre. Es entspricht aber energetisch und technisch (mal von den optischen Eigenschaften und Schnitt abgesehen) dem Stand von vor 50 Jahren.


Der Wert steht also dem alten Ehepaar nicht mehr ganz zu Verfügung. Weil das Haus eben das nicht mehr wert ist. Und wenn die 50 Jahre keine Investitionen mehr gemacht haben sind die eben jetzt fällig - zu heutigen Preisen! Das muss man am Wert abziehen.

[Pit_65]

Zitat von Spammerman

Bei deiner Kalkulation gehst du im Gegenteil davon aus, dass es keine Sanierungs- und Reparaturkosten gibt.
In fast 50 Jahren ist das Dach fällig, neue Heizung, einmal neue Rohre, Bäder und WCs, neue Fenster, Bodenbeläge - also einmal Kernsanierung. Und die kostet fast so viel wie ein neues Haus.

Das Haus was seit fast 50 Jahren ohne Reparaturen ausgekommen ist hat heute nur den Grundstückswert auf dem es steht. Und dann müsste man die Abrisskosten auch noch abziehen.
Und selbst bei einer Kernsanierung - es bleibt ein 50 Jahre altes Haus. Nicht, dass ein solches Haus schlecht wäre. Es entspricht aber energetisch und technisch (mal von den optischen Eigenschaften und Schnitt abgesehen) dem Stand von vor 50 Jahren.


Der Wert steht also dem alten Ehepaar nicht mehr ganz zu Verfügung. Weil das Haus eben das nicht mehr wert ist. Und wenn die 50 Jahre keine Investitionen mehr gemacht haben sind die eben jetzt fällig - zu heutigen Preisen! Das muss man am Wert abziehen.

Ich schrieb doch "Klar hast Du bei einem Hauskauf auch Sanierungskosten."
Ich habe auch mal (wohl zurecht) unterstellt, dass das Rentnerpaar 1969 wohl keine 320k€ für ihr Haus bezahlt hat. Mein Vater hat in den 60-er in einer der heutigen Top-Städte 50k für ein Haus bezahlt. Selbst wenn das Renternerpaar 100k bezahlt hat und 220k im Laufe der Zeit für Renovierungskosten ... das Geld ist offensichtlich noch da, wenn Sie beim Verkauf 320k Erlös bekommen. Mietet man, hat man später ... nichts!

Was zugegenermassen gegen einen Kauf spricht: Man wird sich die ersten Jahre finanziell einschränken müssen (der normalfall, es sei denn man hat Reich geerbt). Wer also auf dem "ich Lebe jetzt"-Trip ist und jedes Jahr 2 Urlaubsreisen braucht, usw., usf. der Mietet besser.

[g0tttt]

Zitat von Pit_65

Was zugegenermassen gegen einen Kauf spricht: Man wird sich die ersten Jahre finanziell einschränken müssen

Das ist doch aber auch in den meisten Fällen schwachsinn. Dann kaufe halt eine Wohnung oder ein Haus, mit der Du nicht mehr als Deine aktuelle Miete zahlst.

Und dann kannst Du es ja auch für Dich arbeiten lassen.

[superdoc1234]

Zitat von screamon

Und welcher Idiot will freiwillig in Düsseldorf Wohnen?
So ne Dreckstadt wie Köln/Berlin.
Umsonnst würde ich dorthin nicht umziehen!

Schönen gruß aus Sauerland!

Manche Leute arbeiten ja vielleicht einfach in der Großstadt und sind keine Hartz IV Schmarotzer?

[csesraven]

Zitat von g0tttt

Das ist doch aber auch in den meisten Fällen schwachsinn. Dann kaufe halt eine Wohnung oder ein Haus, mit der Du nicht mehr als Deine aktuelle Miete zahlst.

Und dann kannst Du es ja auch für Dich arbeiten lassen.

Warum sollte man das tun? Außerdem gibts meist ja nicht die große Auswahl.

[Pit_65]

Zitat von g0tttt

Das ist doch aber auch in den meisten Fällen schwachsinn. Dann kaufe halt eine Wohnung oder ein Haus, mit der Du nicht mehr als Deine aktuelle Miete zahlst.

Und dann kannst Du es ja auch für Dich arbeiten lassen.

Also ich habe eine hohe Tilgungsrate. Und mit hoch meine ich wirklich hoch. Dafür ist die Wohnung bei 250k€ Kredit in ca. 8 Jahren bezahlt. Du darfst das ruhig Schwachsinn nennen, wenn ich dafür eine Weile auf Urlaub und Luxus verzichte. Die Alternative ist, 1-2% zu 20 Jahre zu tilgen und danach immer noch eine hohe Restschuld zu haben. Kommt halt ganz darauf an, wann man kauft und was man noch so plant im Leben.
Zudem kommt noch folgendes hinzu: Die meisten Leute kaufen nicht mit dem Hauptgrund, sich die Miete zu ersparen (das ist natürlich auch ein motiviernder Faktor) und für das Alter vorzusorgen, sondern auch aus ideellen Gründen. Hierzu gehört dann, das das Haus etwas größer ist (vielleicht kommt Nachwuchs) oder die Wohnung liegt im hippen Stadtviertel...

[musv]

Zitat von Pit_65

Sorry, aber bei Deiner Kakulation hast Du […] zwei ganz wesentliche Dinge vergessen:[…] dann musst Du eben auch 23,6 Jahre mit Schimmel in der Wohnung leben. Sobald Du anfängst und den Typ nervst, von wegen Renovierung, wird der auch die Kosten auf Dich umlegen.
Was Du noch vergessen hast: Die Miete ist für immer weg. Eine Investition in ein Haus nicht. Klar hast Du bei einem Hauskauf auch Sanierungskosten.

Natürlich hast du mit Deinen Aussagen Recht, was den Immobilienwert in 40 Jahren betrifft. Mit Miete haben wir gar nichts, mit einer Immobilie hast du eine Wertanlage.

Wir haben es lange durchgerechnet. Bei dem Haus wäre innerhalb von 5 Jahren das Dach fällig gewesen. Das Haus war nicht isoliert und liegt in einem Gebiet mit hohem Grundwasserspiegel (Sumpfgebiet). Diverse Leute in der Gegend haben Probleme mit Wassereintritt in den Keller. Wir hätten die Heizung, Dämmung, Isolierung der Grundmauern und den kompletten Innenausbau sanieren müssen. Und das wäre erst die Anfangsinvestition gewesen.

Diese Kosten zusammengerechnet würden wir auch mit 40 Jahre Mietzahlung inkl. moderater Mieterhöhung nicht erreichen.

Spammerman hat mit [ Link nur für registrierte Mitglieder sichtbar. Bitte einloggen oder neu registrieren ] vollkommen Recht.

Zitat von g0tttt

Dann kaufe halt eine Wohnung oder ein Haus, mit der Du nicht mehr als Deine aktuelle Miete zahlst.

Zumindest im Rhein-Main-Gebiet ist das nicht mehr möglich. Unser potentielles Kaufobjekt ging übrigens für 276 k€ weg. Dazu kommen noch ca. 18 k€ Grunderwerbssteuer und 6 k€ Gerichtskosten. Gekauft hat's eine 85-jährige Oma aus Moskau. Der geschätzte Verkehrswert lag bei 245 k€. Wir hatten unser Limit bei 201 k€ gesetzt.

In unserer Gegend finde ich die Immobilienpreise viel zu hoch. Blase? Ja. Wird sie platzen? Vermutlich nicht. Dazu gibt es zuviel Zuwanderung aus ländlichen und ärmeren Gebieten in diese Region.

[btrash]

zur ursprünglichen Frage: weil wer JETZT noch kauft hat die Arschkarte!

Ich prophezeie jetzt einmal eine große Kreditkrise die uns 2030 erreichen wird wobei ich mir noch nicht darüber im klaren bin wie man sich darauf vorbereiten oder gar Nutzen ziehen kann.

Auslöser: Extrem überhöhte Immobilienpreise die heute mit 1% Krediten finanziert werden.

Was geschieht derzeit: Hauspreise orientieren sich nicht am Realwert sondern der leistbaren Monatsrate eines 30jährigen Kredites. Dadurch sind die Preise um ca. 70% überbewertet d.h. für eine Haus das 300.000,- Realwert hat werden derzeit 500.000,- bezahlt. Alleine die 1% Zinsen machen es möglich. Und der niedrige Zins wird in der Regel 10 Jahre garantiert.

Was passiert 2030: selbst wenn die Zinsen bis dahin nur eine Höhe von 5% erreicht haben und das ist mehr als wahrscheinlich wird ein Großteil der Kreditnehmer von heute die Kredite nicht zurückzahlen können. Außerdem werden die Banken schon lange vorher nervös werden wenn die Immobilienpreise zu fallen beginnen weil ganz einfach die leistbare Monatsrate bei 5% Zinsen eine andere ist und daher auch die Kaufsumme auf 30 Jahren eine ganz andere.

Nur wage Vermutungen?

Keineswegs! Wem die Zinsmathematik alleine nicht Grund genug für die Annahme einer solchen Entwicklung ist der möge sein Augenmerk auf die extrem aufklaffende Miet - Kaufpreisschere richten.

In den letzten 10 Jahren stiegen

die Mietpreise um 20% - dies entspricht der Einkommensentwicklung
die Kaufpreise um 100% - dies entspricht der durch Zinssenkungen gestiegenen finanzierbaren Kreditsumme

Warum spiegeln die Mietpreise und nicht die Kaufpreise den Realwert wieder?

Die Mietpreise wachsen um den Faktor tatsächlich mehr vorhandenem Geldes während die Kaufpreise das Ergebnis einer Kreditblase neu erschaffener Schulden sind. Niemand finanziert seine Miete durch einen Kredit daher kann deren Höhe die Realwertentwicklung auch nicht weit übertreffen.

Wir sind genau am Gipfel

Wir sind nun da angelangt wo Kreditnehmer bereits mit den Banken streiten ob diese nicht gleich Negativzinsen für den Kredit zahlen müßten. Dazu gibt es bereits OGH Urteile: die Banken müssen keinesfalls Zinsen für Kredite bezahlen. Tiefer können die Zinsen also nun nicht mehr fallen d.h. die Kreditsumme eines 30jährigen Kredites kann nun nicht mehr steigen. Die Höchstpreise sind damit erreicht. Vielleicht hält die Entwicklung noch ein Jahr still dann aber werden die Zinsen langsam zu steigen beginnen mit all den dann unvermeidbar eintretenden Folgen.

Und je höher die Zinsen steigen desto mehr wird es krachen und man darf nicht vergessen es geht um die nächsten 30 Jahre. Nichts muß dabei schnell geschehen für eine saftige Krise reicht schon ein Zinsanstieg um 5% in 10+ Jahren.

Wer heute eine Immobilie kauft kann sie praktisch nicht mehr sinnvoll vermieten - Objekte in bester Lage vielleicht ausgenommen - und wird bereits beim kleinsten Zinsanstieg Probleme bekommen. An dieser Mathematik kann auch die Politik dieses Regimes durch Millionen Flüchtlinge für künstlichen Wohnraumbedarf zu sorgen nichts ändern obgleich ich mir durchaus vorstellen kann, daß Großobjekte die in der Wirtschaft nicht mehr vermietet werden können zu horrenden Phantasiemieten an die Regierung vermietet werden die dann Flüchtlingsunterkünfte daraus macht. Das wird aber nur großen Immobilienkonzernen helfen nicht demjenigen der ein Haus oder eine Wohnung zu teuer gekauft hat.

[housemeister1980]

Gibt auch festverzinsungen auf 30 Jahre.

[Pit_65]

Zitat von btrash

zur ursprünglichen Frage: weil wer JETZT noch kauft hat die Arschkarte!

Ich prophezeie jetzt einmal eine große Kreditkrise die uns 2030 erreichen wird wobei ich mir noch nicht darüber im klaren bin wie man sich darauf vorbereiten oder gar Nutzen ziehen kann.

Auslöser: Extrem überhöhte Immobilienpreise die heute mit 1% Krediten finanziert werden.

Was geschieht derzeit: Hauspreise orientieren sich nicht am Realwert sondern der leistbaren Monatsrate eines 30jährigen Kredites. Dadurch sind die Preise um ca. 70% überbewertet d.h. für eine Haus das 300.000,- Realwert hat werden derzeit 500.000,- bezahlt. Alleine die 1% Zinsen machen es möglich. Und der niedrige Zins wird in der Regel 10 Jahre garantiert.

Was passiert 2030: selbst wenn die Zinsen bis dahin nur eine Höhe von 5% erreicht haben und das ist mehr als wahrscheinlich wird ein Großteil der Kreditnehmer von heute die Kredite nicht zurückzahlen können. Außerdem werden die Banken schon lange vorher nervös werden wenn die Immobilienpreise zu fallen beginnen weil ganz einfach die leistbare Monatsrate bei 5% Zinsen eine andere ist und daher auch die Kaufsumme auf 30 Jahren eine ganz andere.

Nur wage Vermutungen?

Keineswegs! Wem die Zinsmathematik alleine nicht Grund genug für die Annahme einer solchen Entwicklung ist der möge sein Augenmerk auf die extrem aufklaffende Miet - Kaufpreisschere richten.

In den letzten 10 Jahren stiegen

die Mietpreise um 20% - dies entspricht der Einkommensentwicklung
die Kaufpreise um 100% - dies entspricht der durch Zinssenkungen gestiegenen finanzierbaren Kreditsumme

Warum spiegeln die Mietpreise und nicht die Kaufpreise den Realwert wieder?

Die Mietpreise wachsen um den Faktor tatsächlich mehr vorhandenem Geldes während die Kaufpreise das Ergebnis einer Kreditblase neu erschaffener Schulden sind. Niemand finanziert seine Miete durch einen Kredit daher kann deren Höhe die Realwertentwicklung auch nicht weit übertreffen.

Wir sind genau am Gipfel

Wir sind nun da angelangt wo Kreditnehmer bereits mit den Banken streiten ob diese nicht gleich Negativzinsen für den Kredit zahlen müßten. Dazu gibt es bereits OGH Urteile: die Banken müssen keinesfalls Zinsen für Kredite bezahlen. Tiefer können die Zinsen also nun nicht mehr fallen d.h. die Kreditsumme eines 30jährigen Kredites kann nun nicht mehr steigen. Die Höchstpreise sind damit erreicht. Vielleicht hält die Entwicklung noch ein Jahr still dann aber werden die Zinsen langsam zu steigen beginnen mit all den dann unvermeidbar eintretenden Folgen.

Und je höher die Zinsen steigen desto mehr wird es krachen und man darf nicht vergessen es geht um die nächsten 30 Jahre. Nichts muß dabei schnell geschehen für eine saftige Krise reicht schon ein Zinsanstieg um 5% in 10+ Jahren.

Wer heute eine Immobilie kauft kann sie praktisch nicht mehr sinnvoll vermieten - Objekte in bester Lage vielleicht ausgenommen - und wird bereits beim kleinsten Zinsanstieg Probleme bekommen. An dieser Mathematik kann auch die Politik dieses Regimes durch Millionen Flüchtlinge für künstlichen Wohnraumbedarf zu sorgen nichts ändern obgleich ich mir durchaus vorstellen kann, daß Großobjekte die in der Wirtschaft nicht mehr vermietet werden können zu horrenden Phantasiemieten an die Regierung vermietet werden die dann Flüchtlingsunterkünfte daraus macht. Das wird aber nur großen Immobilienkonzernen helfen nicht demjenigen der ein Haus oder eine Wohnung zu teuer gekauft hat.

5% Leitzins werden wir wahrscheinlich nie mehr sehen. Der Leitzins wird sich vielleicht nochmal auf die Marke von 2% bis 2,5% zubewegen, dort einige Zeit stagnieren und dann wieder auf die 1% zubewegen. Warum ich das glaube? Erstens: Weil die Staatsschulden (nicht nur in D) einfach viel zu hoch sind. Und da kommt man nur durch billiges Geld von runter. Zweitens: Je höher der Leitzins, desto stärker muss die Wirtschaft wachen. Zins und Wachstum bedingen sich gegenseitig. Gäbe es 0% Zinsen, müsste die Wirtschaft gar nicht wachen. Für mich ist es kein Zufall, dass wir uns in Zeiten von immer knapper werdenden Resourcen in einer Niedrigzinspolitik befinden. Wenn die EZB ihre Politik ihres ultrabilligen Geldes aufgibt, die Aufkäufe von Staatsanleihen aussetzt, dann stiegen die Zinses auf wieder, aber wie gesagt nur auf 2 - 2,5%. Da aber alle Bemühungen der EZB strukturell in den letzten Jahren nicht wirklich etwas geändert haben und wir Menschen es einfach nicht lernen mit unseren Resourcen nachhaltig zu wirtschaften (NEIN, ich bin kein Grünenwähler), sind dem Wachstum immer mehr Grenzen gesetzt. Und das wird man dann wieder an den fallenden Zinses merken.

Das die Kaufpreise in den letzten Jahren mehr gestiegen sind, als die Mietpreise ist sicher korrekt beobachtet. Das kann sich durch eine verschärfte Mietpreisbremse sicher noch verstärken, was Investoren natürlich abschreckt. Früher gab es mal den Leitsatz: Eine Immobilie darf nicht mehr als das 20fache einer Jahresnettokaltmiete kosten, sonst verdienst Du als Investor nicht genug daran. Der Faktor 20 ist natürlich nur ein Richtwert. Je besser die Lage des Objekts, je besser der Zustand, desto mehr darf sich der Faktor auch in Richtung 30 bewegen. Umgekehrt, liegt die Immobilie auf dem Land, ist sie im schlechten Zustand, sollte der Faktor eher in Richtung 12-13 gehen. Als Investor kaufe ich zur Zeit auch nicht mehr. Die Kaufpreise sind, im Verhältnisse zu den Mietpreisen, zu hoch geworden. Und das Szenario einer verschärften Mietpreisbremse schreckt den kleinen Investor erst recht ab. Warum eigentlich keine KAufpreisbremse?

Das die niedrigen Kreditzinzen die Preise treiben ist auch klar. Und das viele Leute viel zu niedrig tilgen ebenfalls. Klar, wenn ich nur 1-2% tilge, dann muss ich halt 30 Jahre und länger abstottern. Auf der anderen Seite sehe ich eine Immoblase nicht so tragisch wie Du. Erstens war/ist das Verhälniss der Kaufpreise zu den Lohneinkommen in anderen europäischen Ländern teilweise noch viel drastischer als hier in D. Und selbst wenn es mal zum Platzen kommt, so what? Natürlich wird es einige hart treffen, aber nicht so viele und nicht so extrem wie in den USA. In D definieren sich die Leute zwar auch immer mehr über den Konsum, aber wir sind - wem auch immer sei Dank - diesbezüglich noch nicht so weit wie die Amis. Und was den Immowert anbelangt ... wusstest Du das in den USA die Immopreise sich schon wieder auf einem Allzeithoch befinden? Solange man also seinen Job nicht verliert, wird man die Blase einfach aussitzen können. Ich bin da ganz gelassen. Die Märkte werden immer dynamischer und auf eine Immoblase in D werden nicht 20 bis 30 Jahre Sichtum folgen.

Wer heute eine Immobilie kauft um sie zu vermieten, wird einfach deutlich länger nach einem interessanten Objekt suchen müssen und seine Erwartungen an Rendite etwas herunterschrauben müssen. Aber da spielen noch viele andere Aspekte mit herein.

[musv]

Zitat von Pit_65

Warum eigentlich keine KAufpreisbremse?

Weil du in den attraktiven Gebieten (Speckgürtel um München, Rhein-Main-Gebiet, Hamburg) für jede Schrott-Immobilie einen Käufer findest. Würdest du jetzt den Preis begrenzen, dann hättest du nicht 100 Interessenten sondern 1000 pro Immobilie.

[stuhlbein01]

also ihr Dmark Millionäre immer Fleissig kaufen ,freudig eure 500€ Rate abdrücken.Abgerechnet wird in paar Jahren wenn die Zinsbindung endet

simple Mathematik sprengt so jeden Finanzvertrag und trotzdem kaufen die Leute
Der Boom auf dem Immomarkt kommt nicht weil die Leute Geld haben sondern weil geborgtes Geld billig ist momentan
Sobald sich das ändert werden wieder bzw weiter die Gerichtsvollzieher viel zu tun haben

[stuhlbein01]

also ihr Dmark Millionäre immer Fleissig kaufen ,freudig eure 500€ Rate abdrücken.Abgerechnet wird in paar Jahren wenn die Zinsbindung endet

simple Mathematik sprengt so jeden Finanzvertrag und trotzdem kaufen die Leute
Der Boom auf dem Immomarkt kommt nicht weil die Leute Geld haben sondern weil geborgtes Geld billig ist momentan
Sobald sich das ändert werden wieder bzw weiter die Gerichtsvollzieher viel zu tun haben

[Caplan]

DmarkMillionaere? geborgtes geld billiger??
du musst mal so tun , als haettest du geld..
Und wenn du nichts damit tust..kommt das freulein finanzamt und erleichtert dich mit 27 Verkehrsregeln um ein nicht unbetraechtliches..
Dann faellt dir ein, das man neben dem Geld allenernstes auch Verstand besitzen sollte.
Da es fuer Geld derzeit kein Geld gibt, suchst du dir z.B Betongold aus.
Ist aber zur Zeit eben sehr gefragt, was die Preise unrealistisch hochtreibt.
ein marktwirtschaftliches Prinzip, das sogar die gute alte Faustformel aushebelt, das ein Haus nicht teurer sein sollte , als ~ 12 Jahresmieten/Kaltmieten ( ich rede also von zu vermietenden Objekten).

Derzeit juckt dich das aber auch nicht weiter, weil du ja auf lange Sicht kaufst. Heisst, diese Imoblie wird nach einigen Schwankungen, letztendlich aber einen natuerlichen Wertzuwachs erfahren, wenn nicht gerade der 5te BER daneben gebaut wird.
Es gibt Menschen, die wohnen in Muenchen und kaufen sich in Koeln 35 Eigentumswohnungen, reineweg als Uebergangsinvest.Die wissen nicht einmal wo die sind, weil es sie aich ansonsten nicht interessiert.Dafuer gibt es Verwaltungen.
Das sind natuerlich Spaehren, denen man erst einmal geistig und monetaer folgen koennen muss.

[TinyTimm]

Vor ca. 40 Jahren gab es einen richtigen Hype um Eigentumswohnungen.
Kredite waren günstig, und Objekte gab es im Überfluss, weil Hausbesitzer entdeckt hatten, das ihnen mit dem Verkauf der Wohnungen viel Kopfschmerz erspart blieb.

Jetzt habe ich vier Fälle im Freundeskreis, wo die Wohnungsbesitzer inzwischen in Pension sind, und plötzlich flattert Rechnung um Rechnung ins Haus, weil die Gebäude saniert werden müssen.
Man ist zwar Eigentümer einer Wohnung, muss sich aber der Mehrheit des Hauses beugen wenn es um Renovierung geht, egal ob man es finanziell stemmen kann oder nicht.
Was als Sicherheit fürs Alter gedacht war, wird jetzt zum echten Problem, und letztendlich landen die meisten am Ende in Mietwohnungen.
Das der Verkaufspreis solcher Wohnungen dürftig ausfällt ist auch logisch.

Allen die noch vorhaben zu bauen, empfehle ich diese Serie: [ Link nur für registrierte Mitglieder sichtbar. Bitte einloggen oder neu registrieren ]

[Caplan]

Dazu gab es etwa zeitgleich die Bauherrenmodelle aus dem Rheinland.
Daran arbeiteten Aerzte z.B . noch weit ueber ihr denkbares Austrittsalter jahrelang noch die Schulden ab, weil die Weisskittel mit akademisch wissenschaftlichem Glanzgrad eins in ihren Studiengaengen nie lernten:
Wirtschaftliches Rechnen, waren aber prima Opfer mit soliden Einkuenften und besten Reputationen bez. Kreditwuerdigkeit.
Bauernschlaue Berater geringfuegigeren Bildungsniveaus, schaften es mit dem Babyface , ihnen das alles anzudrehen durch Schoenrechnen.

[Caplan]

Obig les ich immer, diese Rechnung mit 1969 fuer 270tsd DM gebaut..sag ich mal so aus der faust weil das in etwa zutrifft zu dieser Zeit.
Spaeter oder heute fuer 320tsd Eu verkauft..boa was fuer ein satter gewinn,,,nach Abrechnung der Sanierungskosten von ein "bischen".
Das diese Einnahme versteuert werden muss, ist aber schon irgendwo noch klar??
Ich weiss , das Haus wurde komplett abgeschrieben...waere jetzt die sinnigste Anwort..
Und da geht es nicht um 19 %.
Ja udn es legitim nach 40-50 Jahren etwas ueber zu behalten. Dafuer hat man auch diese ganzen Jahrzehnte stillgehalten..))

[Tuxtom007]

Aber für die 270tsd DM kräfig Geld bei der Bank aufgenommen, wo satte Zinsen anfallen, die rechnen die meisten nämlich nicht ein.

Schon kann ein 200 tsd€ Häuschen bei 30-jähriger Finanzierung locker 50% mehr kosten, gerade in der Vergangenheit also die Zinsen extrem hoch waren.

Und in 30 Jahren fallen bei Häusern und Wohnungen nun mal einige Reparaturen und auch Sanierungen an, die kalkulieren die meisten auch nicht ein.

Beispiel: Haus von meiner Tante, nach 18 Jahren Heizungsanlage kaputt, Keller komplett unter Wasser, neue Heizung fällig, Kellersanierung notwendig , viele Sachen im Eimer, die dort standen. Schaden geschätz 25.000 €, nur einen kleinen Teil zahl die Versicherung für die Sanierung und Trockenlegung des Keller.

Bei unsere Wohnung: knapp 20 Jahre alt jetzt, da wurde nicht viel in Unterhalt usw. investiert, jetzt kommen die Probleme und Bausünden der Vergangenheit hoch. Feuchtigkeitsschaden im Mauerwerk, 2 Holz-Fenster faulen von innen weg, lt. Fensterbauer nicht mehr reparable.

Da kann sich der Eigentümer mal warm anziehen, wenn das im Frühjahr gemacht werden muss, Fenster beide neu, Mauerwerk trockenlegen, abdichten, Aussenisolierung erneuern, verputzen, streichen usw.
Dann werden ein paar Tausend Euro zusammenkommen.

Wenns dumm läuft, können die in der Wohnugn unter uns an der Stelle direkt weitermachen und die Wand/Decke trockenlegen.

[Caplan]

Eine Faustformel sagt, das du im Lauf vom 30-33 Jahren, dein Haus x2 bezahlst.
Und eiserne Faustformeln sind nicht von bescheuerten Leuten aufgestellt.
Ausgehend von einem Drittel an Eigenmitteln.
Und der Zins war in diesen Jahren, bis hin durch die 70iger -80-Begin 90iger, 9 % und streckenweise auch bis zu 14%. Da haben schon manchmal 2% Erhoehuing, den Leuten ERHEBLICH zugesetzt. Weil dann doch hart auf Kante genaeht.

[csesraven]

Was soll uns das sagen Caplan? Beim Eigenheim gibts ja nicht nur den Vorteil "günstiger", der sichelrich je nach Lage auch nicht so stark zutrifft. Aber in Ballungsgebieten steigen die Preise enorm.

Dein Haus gehört DIR, kein Besitzer dem einfällt auf Eigenbedarf zu klagen. Wenns zieht machst du es halt selbst bzw lässt es machen. Keine Diskussionen mit Eigentümern etc. Deine Faustformel sagt, dass du als Mieter jemand anderem die Wohnung bezahlst...klingt auch komisch.

[Caplan]

?
Du zahlst mir als Mieter den Wohnraum? Du meinst den Wohnraum, den ich dir zur Verfuegung stelle, in dem ich gar nicht wohne??
Nein, du zahlst letztendlich Miete oder Nutzungsgebuehr , fuer eine Sache , die man dir zur Verfuegung stellt. Und sicherlich, zielt Vermietung darauf ab, Umsatz und den daraus MOEGLICHEN Gewinn zu erziehlen. Das machen die Banken aber bei deiner Finanzierung von Wohneigentum auch. Es gibt nichts umsonst.
Ansonsten empfiehlt es sich auch einmal zu recherchieren, was -heute- wenn wir von heute ausgehen, ein qm umbauter raum kostet.

Die Sache ist lediglich die, dass hier manche Rechenarten sehr sehr blumig sind, wie nachzulesen ist. Gut man kann die Leute nie aufhalten, davon lebt auch ein ganzer Markt, die wundersamsten Dinge zu verkuenden um Geschaefte zu treiben. Und nie vergessen, , wenn du im Rentenalter angekommen bist, dann hast du im Regelfall nur noch deien Rente als Einkommen. Das vergessen auch viele, genauso , wie Einfamiliehaeuser Luxusware werden koennen.

[csesraven]

Ich rede nicht von Wohnraum sondern von Wohnung. Und exakt, du als Mieter zahlst dem Vermieter die Wohnung ab. Darüber braucht man nicht blumig nachdenken sondern einfach Rechnen. Und die Rate die du durch Vermietung erreichen kannst ist zumindest in halbwegs gefragten Wohngebieten um ein vielfaches höher als du von der Bank kriegst. Davon geht natürlich die Finanzierung ab aber trotzdem habe ich eine sichere Geldanlage und im Rentenalter verkaufe ich die Wohnung und habe einen aktuellen Gegenwert. Das mag für Brandenburg vll. anders sein, wo ganze Dörfer verwaisen. Hier im Rhein-Ruhr Gebiet rennen sie dir die Bude ein, bei 12-15€ der m².

Unser Haus ist mit Mitte 30 abbezahlt, die Kosten pro Monat sind mit allen Reperaturen deutlich weniger als die Miete.

[stuhlbein01]

einerseits wird die Wohnung in München,Hamburg mit dem Haus in Brandenburg oder Meckpom verglichen


hier in HH kosten 3 Zimmer in einem nicht Klappmesserviertel ab 850€ kalt

im Umkreis von 30 km wird es dank Speckgürtel nicht billiger
wie bitte soll dann als Alternative ein Haus für 350t-400t drin sein

wie soll man das ab bezahlen ohne mal DMark Millionär gewesen zu sein??

[Spammerman]

Hier werden Äpfel und Birnen verglichen.
Ein billiges Althaus irgendwo in den neuen Bundesländern (Stichwort "Schnäppchenhäuser") wird mit billigstem Mietwert verglichen gegen einen Neubau in München.

Wer meint, er müsse in München eine Mietwohnung haben und findet die zu teuer kann sich ja in München eine gleichgroße Eigentumswohnung ähnlicher Lage/Ausstattung anbieten lassen. Die Preise passen dann zueinander. Dito kann man die Rechnung in Hintertupfingen aufmachen - da passen dann die beiden Preise auch zueinander.

Dass es Leute gibt, die sich ein Haus in Millionenhöhe kaufen können gab es immer und wird es auch morgen geben. Wenn man selbst in einer Einkommensgruppe ist, wo am Monatsende keine großen Sparbeträge übrig bleiben, wie will man da denn Kapital anhäufen um ein Haus zu kaufen (also ohne 100% Finanzierung)?
Andererseits gibt es kein Grundrecht darauf, dass man sich sowas leisten können muss. Es gab immer schon Leute die mehr Geld haben/verdienen (ich will keine Diskussion über Bildungsgruppen oder sowas starten) - dass die damit auch mehr machen ist doch auch logisch und gestehe ich denen auch gerne zu.
Aber muss ich denn auf alles neidisch sein? Eine Boot im Mittelmeer, Häuschen im Schwarzwald, Finca auf Malle, Porsche in der Garage, ... glaubt mir, die Leute haben auch ihre Sorgen!

Wer meint, die Miete für eine Wohnung wäre zu hoch, sagt es dem Vermieter! Und dann kauft ihr selbst ein Grundstück, baut ein Haus drauf und vermietet es selbst - ihr seid doch so gute Menschen. ;-)

[csesraven]

Das Ding ist, das ein Haus/Wohnung in einer teuren Gegend sich mehr lohnt als im Niemandsland. Die Baukosten sind nämlich ähnlich teuer, abgesehen vll. vom Grund. Aber ein Mehrfamilienhaus im Speckgürtel einer Großstadt ist lohnender als ein Haus am AdW. Gleiches gilt für ne Wohnung. Sind die Fenster kaputt kostet mich das immer X.000 €. Egal ob ich die Wohnung für 1000€ oder 300€ vermiete.

[Spammerman]

Zitat von csesraven

Das Ding ist, das ein Haus/Wohnung in einer teuren Gegend sich mehr lohnt als im Niemandsland. Die Baukosten sind nämlich ähnlich teuer, abgesehen vll. vom Grund. Aber ein Mehrfamilienhaus im Speckgürtel einer Großstadt ist lohnender als ein Haus am AdW. Gleiches gilt für ne Wohnung. Sind die Fenster kaputt kostet mich das immer X.000 €. Egal ob ich die Wohnung für 1000€ oder 300€ vermiete.

Da stimme ich dir nicht ganz zu.
Wenn die Lebenshaltungskosten regional höher sind (bspw. Miete, Grund) so wird der ansässige Handwerker auch einen höheren Preis ansetzen (weil er und seine Mitarbeiter auch mehr "brauchen".
Aber für das bezogene Glas, Rahmen, Beschläge wird eher ein "gleicher" Preis bezahlt. (Mengenrabatte, Lieferwege mal ausgenommen).


Aber derzeit spielen die Preise eh verrückt. Da bei der Bank kein Geld mehr über Zinsen machbar ist investieren viele in Beton. Da die Handwerker mehr als ausgelastet sind nehmen die auch schon andere Preise. Heute picken die sich Sachen raus bei denen Geld zu verdienen ist - vor 20 Jahren haben die genommen was da war, um über die Runden zu kommen.

[Caplan]

cseraven..
Aehm . du zahlst bis Mitte 30 dein Haus ab?? Habe ich das richtig verstanden?