[who_car_es]

Hallo Community,

ich bin kurz davor eine Eigentumswohnung in Wien zu kaufen (73 m²) 3 Zimmer. Inklusive Nebenkosten ca. 300.000 €. Kreditrate monatlich in etwa 900 €. Betriebskosten in etwa 200€ monatlich. Fixzinssatz auf 30 Jahre.

Eine normale Mietwohnung mit in etwa 75 m² kostet in Wien je nach Lage in etwa 700-1000€ kalt.

Ziel ist es in etwa 7-10 Jahre dort zu wohnen, dann untervermieten und ein Haus bauen. Zinsen, die anfallen werden mit der Werterhöhung der Wohnung in 30 Jahren automatisch abgedeckt. DH ich hab nicht wirklich einen Real Verlust selbst der Zinsen.

Mit der Freundin passt alles gut (4 Jahre Beziehung, davon 3 Jahre zusammen). Jeder von uns kann die Wohnung abbezahlen, also wenn einer gekündigt wird ist genug Geld um die Wohnung zu finanzieren. Lebensversicherungen in der Höhe der Wohnung werden zusätzlich abgeschlossen (für den Fall des Falles).

Kann mir jemand erklären wieso kaum jemand in meinem Alter (25 Jahre) darüber nachdenkt sich eine Eigentumswohnung zu holen? Zwischen Miete und Kredit ist jetzt nicht wirklich viel Unterschied.

Mir ist schon klar, man kann gekündigt werden / ist nicht flexibel / etc etc wäre dennoch sehr interessiert an eurer Meinung

lg

[Spammerman]

Ich halte von Eigentumswohnungen nicht so viel.

Aber dennoch sage ich: Bevor ich das Geld in eine Mietwohnung stecke und das Geld ist weg, dann doch besser in eine Eigentumswohnung. Das was du abbezahlst bekommst du nach derzeitiger Lage auf dem Immobilienmarkt garantiert zurück. Warum in eine fremde Tasche zahlen, wenn es die eigene sein kann.

Ob der Preis für Wien OK ist? Das musst du selbst checken!

Gruß
SM

[who_car_es]

Der Preis ist mit in etwa 3600€ pro m² für die Lage absolut in Ordnung. Vielen Dank für deine Antwort, bin deiner Meinung

[ichbinshier]

eine eigene Wohnung zu kaufen ist ok, aber man ist dann halt für mindestens 10 Jahre (eher lohnt verkauf nicht) an den Ort gebunden.
Solange man Preis vergleicht und sich die Wohnung gut anschaut (Umfeld, Protokolle etc) dann lohnt es sich schon.
Vermietung ist da schon eher problematisch. Fängt ja schon an das man miete versteuern muss. Ist also eigentlich eher besser erst vermieten (da kannste zinsen absetzen) dann erst später einziehen. Aber man kann auch ganz schön Arbeit und Ärger mit Mietern haben. Auf jeden Fall kostet es einiges an Zeit. Gut ist es auch wenn man selbst handwerklich geschickt ist um was selbst zu machen.
Vorsicht bei Rechnungen mit Werterhöhung (das kann auch gerade bei grossstädten in die die hose gehen). Auch fallen Kosten für Erhaltung/Renovierung an, die vergisst man gerne.

Absoluter Nachteil ist aber auch Wohnung kann man pfänden, Geld (ist schnell bar) eigentlich nicht. Klar meinst du jetzt ich werde nicht gepfändet.... Lach du schreibst Freundin... Bei einem Kind biste schnell viel viel Geld los, durch die Wohnung!

Ach ja Freundin. VORSICHT!

[who_car_es]

Danke für deine Nachricht. Das mit dem zuerst vermieten etc und im weiteren dadurch quasi den Anlegerpreis zahlen habe ich mir ebenfalls schon überlegt, gut dass du das ansprichst.

Habe den Satz mit dem Kind nicht ganz verstanden, könntest das nochmal erklären?

Der Grund wieso ich mir bei meiner Freundin keinen Stress mache ist simpel. Ich habe meinen tiefsten Punkt im Leben bereits aufgrund einer agressiven Krankheit durchgestanden. Knapp 2 Jahre arbeitlos und nur von Arzt zu Arzt gerannt, hatte kein Geld mehr kein nichts und sie hat den Respekt vor mir nie verloren und mich stets unterstützt. Jetzt bin ich am Weg unglaublich erfolgreich zu werden. Man soll nie nie sagen aber, ich kann das sowieso nicht beeinflussen. Aus diesem Grund eine Wohnung, die ich selber erhalten kann im Falle des Falles.

[MadWarbeast]

...ich find ne eigentumswohnung gut, aber deine rechnung geht nicht auf, weil du jeden monat eine rücklage einzahlen musst, ich schätze so 400 bis 500 euro.
diese rücklage geht an die hausverwaltung und wird z.b. für die instandhaltung des gebäudes genutzt.

lg

[who_car_es]

Danke für deine Antwort. Für die Wohnung würde ich in etwa 24 € an Rücklage für die Hausverwaltung für zukünftige Aufwendungen zahlen. Die können steigen jedoch maximal bis 45 €. Ab dort ist es gedeckelt. Das wurde schon abgeklärt, mich wundert jedoch deine Schätzung von 400-500 €. Wie kommst du auf so einen hohen Betrag?

[csesraven]

24€? Was soll davon bezahlt werden? Bei uns waren es zwar keine 500€ aber 350€. Hausmeister, Heizungsanlage, etc.

In 2 Jahren, die ich da gewohnt habe wurde ein Teil der Fassade gemacht und ein Dach neu. 300.000€ kosten. Wenn es nur 24€ sind, wird es keine Rücklage des Hauses geben. Viel Spaß

[who_car_es]

Ein Rücklage ist in Österreich verpflichtend. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus ist jeder verpflichtet einzuzahlen.

Jedoch die Höhe der Rücklage hängt vom Zustand, Alter, Ausstattung und vor allem von der Reperaturanfälligkeit ab. Die o.g. Eigentumswohnung ist ein Neubau und wird erst im Juni beziehbar.

Ich denke du musst soviel zahlen weil erklär war dass das Dach etc renoviert/saniert werden muss da das Gebäude bereits älter ist.

[MadWarbeast]

...ich wohne in einer "eigentumswohnung", ist nicht meine, aber ich benutz sie, als wäre es meine...der wert der wohnung ist 100.000,-€ , das gebäude ist aus den 70igern....es sind 9 wohungen, jede wohnung ist gleich gross und alles müssen 360,-€ an rücklagen einzahlen.
das mit den 400,- bis 500,-€ hab ich so gerschätzt, bei dem wert des gebäudes....na wie auch immer....viel glück beim kauf .

Lg

[Caplan]

Die Ruecklagen hier in DE sind deutlich hoeher.
Sie richten sich auch an Kriterien, wieviel gruenflaeche z.B zu pflegen ist Parkraum, usw, usw.
400-500 sidn bischen hoch gegriffen aber bis zu 200-250 schon durschnittlich realistisch.
Ich kenne eure Auslegegungen im drumherum nicht.
Positiv ist, das du Eigentumsbildner werden willst.Wenn die Grundlagen fuer dich gut sind, dann solltest du das auch so halten.Bangebuxen kommen nie zu irgend etwas und erzaehlen die 40 Jahre spaeter, Ach haett ich doch.
Das Mieten, wenn du spaeter vermietest, versteuert werden haben hier schon Millionen Eigentuemer erfahren...UND? pass die Miete so an , das dich nicht der Fiskusschlag trifft und investier halt regelmaessig in dein Objekt, das schmaelert den Gewinn, wertet aber dein Eigentum auf. Milchmaedchenrechnungen.
Ich halte es nicht anders und vermiete selbst, allerdings andere Groessenrodnung.
Und nein, ich habe immer noch keine 3 Ferrari, weil ich damit kein Geld verdiene.
Und sicherlich ist alles pfaendbar.
Manche vergessen, dass es auch nur mit ein paar Muenzen in der Tasche auch pfaendbares gibt, oder man stuft dich halt herab( siehe Insolvenz und die Auswirkungen) Das sind alles Argumente, dann muesstest jeden Tag schauen, das dir nicht der Himmel auf den Kopf faellt.
Offengesagt, wenn es nicht in einem Wiener Slum ist, halte ich den Preis sogar fuer.."guenstig"?!!?
Hier, in Hamburg oder Muenchen, waer das schon etwas teuerer
3000@ / qm ist hier mittlerer Bausstandard / qm in typ. Wohngebieten mit etwas erhoehtem Einkommen 45-80 tsd € brutto / anno

[Stephon]

Ob die Rücklagen sehr gering oder bei 500 Euro leigen spielt nicht die ganz große Rolle. Fakt ist halt, dass du für Sanierungen usw. richtig viel Geld bezahlen musst, bei geringen Rücklagen musst du halt "nachbezahlen". Speziell wenn ein Aufzug noch im Haus ist, kann das ganz schön teuer werden.

[quark1]

Man beachte bitte den Unterschied zwischen Deutschland und Österreich
Betriebskosten wie oben genannt beinhalten bereits rucklagen
Der mindestsatz pro m2 ist gesetzlich geregelt
Je nach Anzahl der Parteien im Haus wird der Anteil auf die sogenannten besitzanteile aufgerechnet
Was für den TE vlt noch relevant wäre ist das Thema mit der wbf
Sollte diese genutzt werden ist ein vermieten erst nach Rückzahlung erlaubt
Es macht auch Unterschiede ob von einem gemeinnützigen Bauträger gekauft wird und das Haus unter Verwaltung steht
Oder ob man sich in eine weg (Wohnungseigentumsgemeinschaft) einkauft

[Joe_Karnickel]

Ich würde niemals zuammen mit einer Freundin eine Wohnung kaufen.
Was machst du, wenn die Beziehung auseinandergeht? Dann muss entweder die Wohnung verkauft oder eine Person komplett ausbezahlt werden.

Und nach 20 Jahren sind eine Menge an Gebäuderenovierung mitzubezahlen. Ich würde da noch 20000 Euro dazurechnen. Mindestens.

[stinkepups]

Das sind die typischen Schönrechnungen, betrachtet es man ganz nüchtern und nur nach Zahlen, kostet die Wohnung eben mehr als 300000€, man steht in einer Abhängigkeit mit anderen (wird irgendwann die Fassade gemacht und eine Mehrheit beschließt es, dann wirst du zahlen müssen, ob du möchtest oder nicht - bitter, wenn Rücklagen nicht reichen). Hinzu kommen Rücklagen die im Laufe der Jahre zwangsläufig höher werden. Kauf lohnt sich, zumindest in DE gerechnet nur, wenn man auch vermietet, außer! man hat das Geld, um das Eigenheim sofort zu zahlen und selbst dann ist es nicht immer der Fall.

[precisionmanuals]

Zitat von stinkepups

Kauf lohnt sich, zumindest in DE gerechnet nur, wenn man auch vermietet,...

Das ist Quatsch. Ob es "lohnt", hängt in erster Linie von der jetzigen Wohnsituation ab. Je teurer die ist, desto eher lohnt es sich. Überspitztes Beispiel: Wenn du jetzt 2000,- Miete zahlst, kaufst du besser für 1000,- eine etwas kleinere Wohnung. Nachher auch von der Altersvorsorge (ist deine zu erwartende Rente irgendwo in der Nähe vom jetzigen Einkommen minus Miete) und von einer möglichen Vererbung. So, wie die Altersversorgung der meisten Menschen momentan aussieht, kann ohne drastische Einschränkung des Lebensstandards die Miete im Alter nicht bezahlt werden. Ich werde nicht annähernd das bekommen, was ich jetzt habe. Da ist es schon besser, irgendwann keine Miete mehr zu schulden.

In dem geplanten Wohnzeitraum von 8-10 Jahren werden ca. 96.000,- bis 120.000Euro Miete bezahlt (bei 1000,-/Monat kalt). Sind die summierten Nebenkosten der zu kaufenden Wohnung geringer, "lohnt" es sich. Das sind Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Umzug, Einrichtung, Instandhaltungsrücklage, Zinsen.

Nebenkosten zahlst du jetzt auch. Deine Miete wird eher steigen, die Darlehensrate nicht, denn die Inflation arbeitet für dich. Wert kann steigen, muss aber nicht - deshalb ist es sehr gefährlich, mit Wertsteigerungen zu rechnen. Die Kreditaufnahme muss so bemessen sein, dass eine Wertverminderung des Objektes nicht zur Kreditkündigung wegen fehlenden Sicherheiten führen kann. Die Freundin ist kein Grund, es nicht zu machen (auch eine Ehe ist letztendlich keine Sicherheit, und trotzdem kaufen Eheleute Häuser und bekommen manchmal sogar Kinder. Wohneigentum ist immer noch die beste Altersvorsorge. Punkt.

Ja, es gibt Risiken. Scheiße ist es, wenn du in den ersten Jahren umziehn musst z.B. durch einen Jobwechsel - dann hast du die Nebenkosten des Kaufs verloren. Mindestens die sollten also aus Eigenmitteln bestehen. Die sollten dich aber nicht dahingehend motivieren, nicht zu kaufen, sondern realistisch und mit Reserven zu rechnen und zu finanzieren. Wie hoch ist denn die Eigenkapitalquote?

Zitat von stinkepups

...außer! man hat das Geld, um das Eigenheim sofort zu zahlen und selbst dann ist es nicht immer der Fall.

Nutzt du die Wohnung als Anlageobjekt, ist die Rechnung nicht großartig anders: Statt der jetzt zu zahlenden Miete setzt du deine entgangenen Kapitalerträge an. Die, die Nebenkosten des Kaufs und die Rücklagen muss die Wohnung erwirtschaften. Grundbesitz ist grundsätzlich eine sehr sichere Kapitalanlage, und trotzdem zahlt kaum jemand sein Haus aus der Portokasse, sondern die meisten nehmen eine Finanzierung in Anspruch. So doof kann das also nicht sein, Einnahmen gegen Kosten aufrechnen zu können.


Grüße, PM

[stinkepups]

Das ist Quatsch.

Nö, ist kein Quatsch, frag mal deinen Steuerberater. Da hilft es auch nichts, wenn man mit Äpfel und Birnen argumentiert, die sind nämlich Quatsch, wenn es um Bananen geht.

Gerade bei steigenden Mietpreisen, ist ein Auszug und ein Einzug ins Eigenheim völliger Quatsch, ist die Vermietung des Eigenheims an den Mietspiegel der letzten vier Jahre zu orientieren, während du in deiner Wohnung zur Miete dort nicht betroffen bist. Sich zu verkleinern, nur damit manEigenheim hat, ist doch völlig absurd, besonders, wenn die Verkleinerung am Monatsende nicht günstiger als die momentane Wohnsituation ist.

Es soll jeder kaufen wie er mag, es hat Vor- und Nachteile, finanziell und als Vorsorge hat es von einem selbst bewohnt, gegenüber Miete/Vermietung, einen finanziellen Nachteil. Nicht weil ich es möchte, sondern weil der Markt und das Steuersystem es so hergeben.

[precisionmanuals]

Hm, überzeugt bin ich nicht. Wie soll denn einerseits Otto Normalbürger, da er ja die zu vermietende Wohnung aus dem "Haben" finanzieren soll, jenseits der selbst zu leistenden Miete die Sparbeträge aufbringen? Und mein Steuerberater würde sagen, dass ich die Miete aus dem Netto leiste, die Mieteinnahmen aber brutto bekomme und voll versteuern muss, weil ich keine Zinskosten geltend machen kann.

"... während du in deiner Wohnung zur Miete dort nicht betroffen bist."

Das meine ich ja - ob es sich lohnt, hängt von der ganz konkreten jetzigen eigenen Wohnsituation ab. Wohne ich für 500,- in München in akzeptabler Lage auf 100 qm, macht Kaufen keinen Sinn. Da bin ich bei dir. Die meisten potenziellen Käufer wohnen aber anders. Wir haben um und bei 1600,- warm bezahlt und werden im Alter 1600,- warm als Wohnungskosten nicht stemmen können, ohne nur noch Reis zu essen. Da hilft es nur wenig, wenigstens für ebooks nix zahlen zu müssen. Also was tun? Kaufen ist die einzige Alternative. Unserer Rechnung nach kommen wir, wenn wir die oben in den Raum gestellten 8-10 Jahre in der Wohnung wohnen, kostenfrei aus der Sache heraus. Danach geht es in die Gewinnzone.

Was jeder rechnen sollte: was mache ich später mit meinem Lebensstandard, wenn ich 2000,- Euro weniger im Monat habe. Und 2000,- weniger ist schon mit viel Vertrauen ins Rentensystem gerechnet, vielleicht sind es auch 3000,- weniger.

[stinkepups]

Die meisten Käufer wohnen umgerechnet auf den qm günstiger zur Miete als beim Kauf, das sind ja nicht Dinge die ich mir ausdenke. Du hast es doch selbst angebracht, um das Niveau zu halten, müsste man sich verkleinern, was ja völlig absurd ist, zumindest für jeden Vergleich, um aufzuzeigen, ob sich Miete/Kauf finanziell lohnt.
Du solltest entweder den Steuerberater wirklich fragen oder ihn wechseln, völlig realitätsfern wird es, wenn du von 2000-3000€ weniger Rente im Monat erzählst, während diesen Betrag im Allgemeinen viele nicht einmal bekommen werden. Für 2000€ Rente, brauchst du momentan bei Einstieg gut 4500€ Bruttolohn im Monat, das über 45 Jahre hinweg. Das heißt, du müsstest 4500€ brutto + Summe X verdienen, damit du überhaupt 2000€ weniger haben kannst. Wenn du ein Jahreseinkommen von 54.000€ + erhebliche Summe X hast, also fast im sechstelligen Bereich, dann wäre man dumm und fahrlässig, nicht zusätzlich zur gesetzlichen Rente Rücklagen für das Alter zu bilden, zum Beispiel mit einem Immobilienkauf, zur Vermietung, versteht sich. Bemessungsgrenze ist das Zauberwort. Ab Einkommen X steigt dein Rentenanspruch nicht, weil ab Einkommen X nicht mehr dafür eingezahlt wird. Dürfte jetzt bei ca. 80000€/Jahr brutto liegen.
Ob etwas in die Gewinnzone geht, hängt an vielen Faktoren und mit der Abtragung des Kredites sind die Kosten nicht bei 0, auch wenn diese typische Milchmädchenrechnung gerne in den Raum gestellt wird, damit man Objekte verkauft.

Wie gesagt, Kauf muss jeder für sich entscheiden und es gibt sicher viele gute Gründe es zu machen, rein auf die Finanzen heruntergebrochen, macht eine eigene Nutzung in der Regel keinen Sinn.

[precisionmanuals]

Ich hätte große Lust, das anhand von echten Zahlen mit dir zu diskutieren, nur sind wir hier in einem offenen Forum - das ist nicht schlau.

Zur Versorgungslücke: Die entsteht sehr schnell in der Höhe, wenn du vernünftig verdienst, damit aber zu spät angefangen hast. Die Rente ist nämlich im Keller, wenn du nur 25 Jahre einzahlst. 2000-3000 Euro weniger Rente als jetziges Netto sagt gar nichts über die Rentenhöhe aus. Bei 25 Beitragsjahren und 4000 brutto jetzt, bekommst du 1050,- Euro Rente - brutto! Da darf keine Miete abgehen, sonst gibt´s nur noch gekaute Nägel später. Und bei 4000 brutto jetzt kannst du nicht die Miete bezahlen und zusätzlich eine Wohnung kaufen (die ich deiner Vorstellung nach ja nicht finanzieren darf, sondern vor dem Kauf ansparen muss) und auch noch etwas leben.

Selbstverständlich sind die Kosten einer Wohnung nicht Null nach Abzahlung, sondern es kommt hinzu die nicht umlagefähige Instandhaltungsrücklage. Die ist aber nicht sonderlich hoch, wie wir oben gesehen haben. Sämtliche Risiken habe ich auch mit einer vermieteten Eigentumswohnung.

Ich befürchte, dass wir den TO mittlerweile verloren haben.

[stinkepups]

Über was möchtest du denn diskutieren, du hast den Kommentar zuvor schon nicht verstanden. An welcher Stelle war ich denn gegen eine Finanzierung? Kannst du es mal zitieren? Mit Leuten zu diskutieren, die einem Dinge in den Mund legen, die nie gesagt wurden, von Steuerrecht, Finanzierung, Rente etc keinen Plan haben, hat hier einfach keinen Sinn.

[predator01.]

Also mit 25 Jahren da einzusteigen ist Top.
Meistens verdient man ja in dem Alter noch nicht so viel so, so das dass Gehalt mit den Jahren steigen wird.
Deine Zahlung bleibt fest.
Nur mit den Nebenkosten von 200 € denke ich kommt man nicht hin.
Bei einer Wohnung zahlt man auch noch in einen Topf (Rücklage für Instandsetzungen).
Wenn deine aktuellen Nebenkosten bei 200 € liegen sollten, dann rechne mit 450 und du bist auf der sicheren Seite.
Die Bank will auch Sicherheiten von euch, dazu zählt auch eine Risikolebensversicherung. Diese Kosten hast du bestimmt nicht mit eingerechnet.
Wenn du die Eigentumswohnung bis zum Ende abzahlst, zahlst du später nur noch die Nebenkosten.
Verkaufen kannst du im schlimmsten Fall auch immer.